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연구의 배경 및 목적
기성시가지 정비를 통한 임대주택공급은 기존의 주거지에 형성된 사회적 관계와 경제적 기반을 교란시키지 않고 주거수준과 주거안정을 향상시킬 수 있는 방식으로 현행 법제는 기성시가지내 임대주택 공급을 위해 다양한 장치를 마련해 놓고 있다. 하지만 이 같은 제도적 장치의 적용에 따라 구체적인 매입방식 및 운영방안이 마련되어야 함에도 불구하고 누가, 어떻게 매입하며 매입된 임대주택에 대한 운영관리는 어떻게 해야 하는지에 대한 방안이 제시되어 있지 않다. 따라서 이 연구는 경기도내 기성시가지 정비를 통해 공급 가능한 임대주택 물량을 전망해보고 매입비용 등 공급과 관리에 관련된 정책적 방안 제시를 목적으로 한다.
이 연구를 위해 기존 연구 및 관련 통계자료, 보도자료, 법령, 내부문건 등을 조사, 분석하였다. 특히, 2007년 시행한 경기도 뉴타운 예정지구 주민의식 조사와 2005년 인구주택총조사 자료를 사용하며 기성시가지정비와 관련된 법정계획 등 경기도 및 시군의 내부자료를 활용하였다.
연구요약
도시 및 주거환경정비법은 재개발, 주거환경개선사업 시 각각 전체 공급호수의 17%, 20% 이상의 임대주택공급을 의무화하고 있으며 재건축의 경우 증가된 용적률의 25% 이상을 임대주택공급을 위해 할당하도록 규정하고 있다. 또한 도시재정비 촉진을 위한 특별법은 세입자의 주거안정과 개발이익의 조정을 위하여 재정비 촉진사업으로 증가되는 용적률의 75%범위 안에서 대통령령이 정하는 비율을 임대주택으로 공급하도록 규정하고 있다.
현재까지 경기도의 기성시가지 정비 경험은 매우 미미하며 이를 통한 임대주택 공급 역시 전무한 실정이다. 하지만, 2008년 이후 경기도내 추진될 정비사업과 이를 통한 임대주택공급이 지속적으로 증가될 것이다. 본 연구에서 임대주택 공급가능 물량을 산정한 결과, 향후 경기도내 기성시가지 정비를 통해 약 12.4만호의 임대주택 공급이 전망된다. 지역별로는 부천이 약 30천호로 가장 많은 물량을 나타내고 있으며 안양, 성남이 약 10천호 가 넘는 임대 주택공급가능물량을 나타냈다. 반면, 이천, 파주, 여주, 안산은 현재 기준으로 기성시가지 정비를 통해 임대주택공급이 어렵다고 판단된다.
기성시가지내 주택재개발사업 등으로 인해 공급되는 임대주택매입을 위해서는 약 7.5조원의 매입비용이 발생하는데, 이 가운데 4.5조원은 중앙정부의 지원을 받을 수 있어 경기도가부담해야할 비용은 약 3조원 정도로 추정된다. 후자를 위해 경기도 및 시군의 도시 및 주거환경정비기금, 재정비촉진 특별회계를 사용하거나 국민주택사업 특별회계를 신설하는 방안을 고려해 볼 수 있다.
이 같은 매입비용을 고려하여 국민임대주택과 주거비부담수준을 비교해 보면 규모가 작을수록 국민임대주택과 주거비부담 수준의 격차는 줄어들지만 기성시가지 임대주택은 국민임대주택보다 전반적인 낮은 임대료로 공급이 가능한 결과가 나타났다. 즉, 제시된 매입비용은 최종적으로 입주자가 부담할 몫인 점을 고려하고 임대인의 자기부담을 임대료에 포함시켜도 국민임대주택보다 낮은 임대료로 공급이 가능하다는 것이다.
결론 및 정책건의
본 연구는 향후 지속적인 공급확대가 예상되는 기성시가지 임대주택과 관련하여 아래와 같이 몇 가지 정책적 방안을 제시하고자 한다.
첫째, 경기도는 재개발사업 등을 통해 공급되는 임대주택을 적극적으로 매입할 필요가있다. 기성시가지 임대주택은 같은 목적을 가지고 공급되는 국민임대주택에 비해 상대적으로 주거환경이 양호한 지역에 저렴한 임대료로 주택을 공급할 수 있기 때문이다. 이를 다른 측면에서 접근해 보면, 기성시가지 임대주택을 보다 탄력적으로 운영하여 매입한 임대주택의 일정부분을 저소득층을 위해 공급하며 나머지는 이들보다 지불능력이 높은 계층에게 공급, 이를 통해 유발되는 수익을 주거복지정책을 위한 재원으로 사용하는 방안도 가능하다. 또한 일부지역에서 소요와 무관하게 획일적으로 공급되고 있는 국민임대주택 건설에 대한 재고의 기회를 마련해 줄 수 있을 것이다.
둘째, 기성시가지 임대주택규모를 적정화시킬 필요가 있다. 높은 최저주거기준미달가구 비율을 나타내고 있는 기존 공공임대주택의 모순적 상황을 감안하여 기성시가지 임대주택공급은 소요가구의 규모를 고려할 필요가 있다. 즉, 3-4인 가구가 대부분인 기성시가지 임차가구를 고려하여 50제곱미터 이상의 임대주택 공급을 확대할 필요가 있다.
셋째, 신시가지와 연계하여 기성시가지 임대주택을 공급할 필요가 있다. 재정비촉진사업지구를 대상으로 분석한 결과, 연계 가능성이 전반적으로 높게 나타났다. 따라서 재정비촉진사업이 추진되고 있는 지자체 주변의 국민임대주택에 세입자를 우선 이주시키는 방안이 필요하며 이를 위해 경기도는 이주세입자를 위한 국민임대주택 특별공급비율을 증가시킬 필요가 있다. 하지만, 세입자 이주거리가 먼지역이나 공급물량이 적은 지역에 대해서는 정비사업 시기조절, 다가구 매입임대 주택의 확대 등 별도의 방안 마련이 요구된다.
넷째, 기성시가지 임대주택 재고확대는 이들을 매입, 관리하는 조직의 확대를 요구한다. 중단기적으로 경기지방공사의 조직을 확대 개편하거나 임대주택운영을 전담하는 기구를 구성하는 방안을 고려해 볼 수 있다.
마지막으로 경기도는 임대주택 매입 등에 대한 법제적 환경을 보다 명확히 하기 위해 노력할 필요가 있다. 특히, 중앙정부가 재개발 임대주택에 대한 매입비용을 국민임대주택과 동일하게 지원하고 있는 점을 감안하여 재개발 임대주택의 매입절차를 재건축 임대주택과 같이법제적으로 규정하도록 법령개정을 요구할 필요가 있다. 재건축의 경우, 재개발과는 반대로 절차적 근거는 있으나 재정적 지원이 이루어지고 있지 않고 있어 이에 대한 요구 또한 필요하다고 판단된다.
기성시가지 정비를 통한 임대주택공급은 기존의 주거지에 형성된 사회적 관계와 경제적 기반을 교란시키지 않고 주거수준과 주거안정을 향상시킬 수 있는 방식으로 현행 법제는 기성시가지내 임대주택 공급을 위해 다양한 장치를 마련해 놓고 있다. 하지만 이 같은 제도적 장치의 적용에 따라 구체적인 매입방식 및 운영방안이 마련되어야 함에도 불구하고 누가, 어떻게 매입하며 매입된 임대주택에 대한 운영관리는 어떻게 해야 하는지에 대한 방안이 제시되어 있지 않다. 따라서 이 연구는 경기도내 기성시가지 정비를 통해 공급 가능한 임대주택 물량을 전망해보고 매입비용 등 공급과 관리에 관련된 정책적 방안 제시를 목적으로 한다.
이 연구를 위해 기존 연구 및 관련 통계자료, 보도자료, 법령, 내부문건 등을 조사, 분석하였다. 특히, 2007년 시행한 경기도 뉴타운 예정지구 주민의식 조사와 2005년 인구주택총조사 자료를 사용하며 기성시가지정비와 관련된 법정계획 등 경기도 및 시군의 내부자료를 활용하였다.
연구요약
도시 및 주거환경정비법은 재개발, 주거환경개선사업 시 각각 전체 공급호수의 17%, 20% 이상의 임대주택공급을 의무화하고 있으며 재건축의 경우 증가된 용적률의 25% 이상을 임대주택공급을 위해 할당하도록 규정하고 있다. 또한 도시재정비 촉진을 위한 특별법은 세입자의 주거안정과 개발이익의 조정을 위하여 재정비 촉진사업으로 증가되는 용적률의 75%범위 안에서 대통령령이 정하는 비율을 임대주택으로 공급하도록 규정하고 있다.
현재까지 경기도의 기성시가지 정비 경험은 매우 미미하며 이를 통한 임대주택 공급 역시 전무한 실정이다. 하지만, 2008년 이후 경기도내 추진될 정비사업과 이를 통한 임대주택공급이 지속적으로 증가될 것이다. 본 연구에서 임대주택 공급가능 물량을 산정한 결과, 향후 경기도내 기성시가지 정비를 통해 약 12.4만호의 임대주택 공급이 전망된다. 지역별로는 부천이 약 30천호로 가장 많은 물량을 나타내고 있으며 안양, 성남이 약 10천호 가 넘는 임대 주택공급가능물량을 나타냈다. 반면, 이천, 파주, 여주, 안산은 현재 기준으로 기성시가지 정비를 통해 임대주택공급이 어렵다고 판단된다.
기성시가지내 주택재개발사업 등으로 인해 공급되는 임대주택매입을 위해서는 약 7.5조원의 매입비용이 발생하는데, 이 가운데 4.5조원은 중앙정부의 지원을 받을 수 있어 경기도가부담해야할 비용은 약 3조원 정도로 추정된다. 후자를 위해 경기도 및 시군의 도시 및 주거환경정비기금, 재정비촉진 특별회계를 사용하거나 국민주택사업 특별회계를 신설하는 방안을 고려해 볼 수 있다.
이 같은 매입비용을 고려하여 국민임대주택과 주거비부담수준을 비교해 보면 규모가 작을수록 국민임대주택과 주거비부담 수준의 격차는 줄어들지만 기성시가지 임대주택은 국민임대주택보다 전반적인 낮은 임대료로 공급이 가능한 결과가 나타났다. 즉, 제시된 매입비용은 최종적으로 입주자가 부담할 몫인 점을 고려하고 임대인의 자기부담을 임대료에 포함시켜도 국민임대주택보다 낮은 임대료로 공급이 가능하다는 것이다.
결론 및 정책건의
본 연구는 향후 지속적인 공급확대가 예상되는 기성시가지 임대주택과 관련하여 아래와 같이 몇 가지 정책적 방안을 제시하고자 한다.
첫째, 경기도는 재개발사업 등을 통해 공급되는 임대주택을 적극적으로 매입할 필요가있다. 기성시가지 임대주택은 같은 목적을 가지고 공급되는 국민임대주택에 비해 상대적으로 주거환경이 양호한 지역에 저렴한 임대료로 주택을 공급할 수 있기 때문이다. 이를 다른 측면에서 접근해 보면, 기성시가지 임대주택을 보다 탄력적으로 운영하여 매입한 임대주택의 일정부분을 저소득층을 위해 공급하며 나머지는 이들보다 지불능력이 높은 계층에게 공급, 이를 통해 유발되는 수익을 주거복지정책을 위한 재원으로 사용하는 방안도 가능하다. 또한 일부지역에서 소요와 무관하게 획일적으로 공급되고 있는 국민임대주택 건설에 대한 재고의 기회를 마련해 줄 수 있을 것이다.
둘째, 기성시가지 임대주택규모를 적정화시킬 필요가 있다. 높은 최저주거기준미달가구 비율을 나타내고 있는 기존 공공임대주택의 모순적 상황을 감안하여 기성시가지 임대주택공급은 소요가구의 규모를 고려할 필요가 있다. 즉, 3-4인 가구가 대부분인 기성시가지 임차가구를 고려하여 50제곱미터 이상의 임대주택 공급을 확대할 필요가 있다.
셋째, 신시가지와 연계하여 기성시가지 임대주택을 공급할 필요가 있다. 재정비촉진사업지구를 대상으로 분석한 결과, 연계 가능성이 전반적으로 높게 나타났다. 따라서 재정비촉진사업이 추진되고 있는 지자체 주변의 국민임대주택에 세입자를 우선 이주시키는 방안이 필요하며 이를 위해 경기도는 이주세입자를 위한 국민임대주택 특별공급비율을 증가시킬 필요가 있다. 하지만, 세입자 이주거리가 먼지역이나 공급물량이 적은 지역에 대해서는 정비사업 시기조절, 다가구 매입임대 주택의 확대 등 별도의 방안 마련이 요구된다.
넷째, 기성시가지 임대주택 재고확대는 이들을 매입, 관리하는 조직의 확대를 요구한다. 중단기적으로 경기지방공사의 조직을 확대 개편하거나 임대주택운영을 전담하는 기구를 구성하는 방안을 고려해 볼 수 있다.
마지막으로 경기도는 임대주택 매입 등에 대한 법제적 환경을 보다 명확히 하기 위해 노력할 필요가 있다. 특히, 중앙정부가 재개발 임대주택에 대한 매입비용을 국민임대주택과 동일하게 지원하고 있는 점을 감안하여 재개발 임대주택의 매입절차를 재건축 임대주택과 같이법제적으로 규정하도록 법령개정을 요구할 필요가 있다. 재건축의 경우, 재개발과는 반대로 절차적 근거는 있으나 재정적 지원이 이루어지고 있지 않고 있어 이에 대한 요구 또한 필요하다고 판단된다.
목차
제1장 서론
제2장 기성시가지 정비를 통한 임대주택 공급 제도
제3장 기성시가지 정비지역의 저소득층 주거실태
제4장 기성시가지 정비를 통한 임대주택 공급 능력 추정
제5장 해외사례
제6장 기성시가지 임대주택 공급 및 관리방안
제7장 결론
참고문헌
부록
ABSTRACT
연구요약
머리말
참고문헌 (0)
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