주택임대차보호법상의 임차인의 대항력 발생시기 : 익일조항 폐지를 중심으로 :익일조항 폐지를 중심으로

서해용

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자료유형: 학술저널

저자정보: 서해용 (건국대학교)

저널정보: 한국법학회 법학연구 法學硏究第60輯

발행연도: 2015.12

수록면: 107 - 131 (25page)

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주택임차인의 주거생활의 안정 보장과 보증금을 보호하기 위한 특별법인 주택임대차보호법이 제정 시행되면서 시행 초기는 임차인의 안정된 주거생활의 보장을 목적으로 출발하여, 임차보증금의 안전한 보호와 소액임차인의 사회정책적인 보호를 통해서 상대적 약자인 임차인의 보호에 기여한 바가 대단히 크다. 그러나 아직까지 주택임대차보호법의 근간이라고 할 수 있는 제3자에 대한 대항력에 있어서 익일조항이 존재하다보니 임대인의 악용으로 임차인의 주거안정이 불안해지고 보증금회수를 할 수 없는 문제가 나타나고 있다.
주택임대차보호법 제3조 제1항의 익일조항을 임대인이 악용하게 되면 경매나 공매시에 임차인이 대항력이 상실되면서 우선변제권을 행사하여 보증금을 회수해야 하는데, 같은 날 근저당 등의 담보권이 설정됨으로서 결과적으로 임차인이 후순위가 돼서 임대인만 보호되고 임차인은 보호되지 않는 결과로 남게 된다.
따라서 본 논문의 주된 내용은, 그동안 나타난 대항력의 익일 조항의 문제점에 대해서 살펴보고, 부가하여 임대차계약 과정상의 사실관계에 기초한 대법원 판례를 분석했다. 판례에서는 익일조항을 둔 취지로 공시수단으로서의 인도와 주민등록의 간이 한 공시방법, 이종장부이다 보니 같은 날 등기부상의 권리충돌에 따른 선 · 후 관계의 구별의 어려움, 거기에 따른 등기부상의 권리의 불측의 손해 등의 이유를 들고 있다. 그러나 임차인의 대항요건인 인도와 주민등록과 같은 날 등기부상 설정될 수 있는 권리간의 충돌문제에 대해서 사실관계에 기초해서 개별적으로 살펴 본 바, 익일 조항을 폐지할지라도 전혀 문제가 없다는 결론에 도달했다. 또한 익일 조항을 임대인이 악용할 경우 궁극적으로 경매를 통해서 보증금을 회수해야 하는 임차인의 우선변제권과도 연계해서 살펴 본 바, 익일조항을 폐지하더라도 전혀 문제가 없다고 하는 점을 강조하였다.
결론적으로 이러한 익일 조항을 둔 취지인 판례의 입장은, 임대차계약 과정상의 보증금 지급과정과 담보권설정 과정상의 대금지급과정이 정반대로 나타난다는 사실을 간과한 체, 임차인의 인도와 주민등록이 같은 날 등기부상의 권리와 충돌할 때 이종장부이다 보니 선 · 후 관계의 구별이 어렵고, 등기부상의 권리가 불측의 손해를 볼 수 있다는 이유로 익일 조항을 둔 취지는 전혀 공감할 수가 없다.
따라서 주택임대차보호법 제3조 제1항은 익일 조항을 폐지하고 ‘… 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 제3자에 효력이 생긴다’라고 개정되어야 한다.

Housing Lease Protection Act for stability of housing welfare and protection of security deposit has been implemented for more than 30 years. According to the act, tenants can stand up to landlords and third parties without registering if housing is delivered to tenants and moving-in notification(resident registration) is made by tenants as requisites for counteraction, and, in addition, tenants can even have preferential payment right when relevant housing is auctioned, if they are complete with a certified fixed date on their contracts.
These tenants" requisites for counteraction and preferential payment are contributing to guarantee of resident stability and withdrawal of deposit for tenants, but it is controversial that tenants" requisites for counteraction are stipulated to take effect, allowing tenants to stand up to third parties only on the date after the date when housing is delivered to tenants and resident registration is made. It is stipulated that resident registration is such a simplified method of public that it is difficult to make clear the order of the incidents when resident registration is conflicted with the right on the register, as a result, making any third party lose money unexpectedly.
This "provision on next day" as an effective date of countervailing power, however, is frequently taken advantage of by leasers these days so that deposits cannot be repaid to tenants in case of housing auctions. Therefore, if leasers, who know very well that parties of rental contracts are leasers and tenants, establish security right simultaneously on the same date, tenants cannot be protected at all.
In the case law, "the provision on next day" as an effective date of countervailing power is consistently recognized by the interpretation of the law, which is not in accord with fact relevance in reality. That is because procedures of paying security deposit on rental contracts and procedures of payment on contracts for establishment of security right are overseen. The reason is because, while countervailing power takes effect after security deposit is paid in rental contracts, payment is made after establishment of security right in contracts for establishment of security right. Leasers" misusing the fact on the same day, therefore, results in consequences in which tenants cannot be protected as a result.
Based on this fact relevance, it will not matter even if countervailing power of tenants is amended to take effect on the date when housing is delivered to tenants and resident registration is made by tenants. Because mortgagees are supposed to make payments after they establish security rights, they do not have to make payments if resident registration is made on the same day, making mortgagees have no losses.
Therefore, "the provision on next day" of "Occurrence Time of Tenants" Countervailing Power" stipulated in Article 3. 1. of "Housing Lease Protection Act" should be abolished and amended for third parties" opposing power to take effect when delivery of housing and resident registration are fulfilled.

#임차인 #임대인 #대항력 #공시방법 #주민등록 #익일 #우선변제권 #lessee #lessor #countervailing #next day #public method #resident #claim for preferential payment.

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대법원 2000. 4. 7. 선고 99다66212 판결

[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주
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대법원 1994. 11. 22. 선고 94다13176 판결

가. 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반사회 통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소
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대법원 1989. 6. 27. 선고 89다카3370 판결

주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정한 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있는 공시방법으로 마련된 것이므로 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를
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대법원 1998. 1. 23. 선고 97다47828 판결

[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차 건물에 임차인
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대법원 1999. 2. 9. 선고 98다53547 판결

배당요구는 채권의 원인과 수액을 기재한 서면에 의하여 집행법원에 배당을 요구하는 취지가 표시되면 되므로, 채권자가 경매목적 부동산에 관하여 가압류결정을 받은 다음 채권의 수액을 기재한 서면에 그 가압류결정을 첨부하여 경매법원에 제출하였다면 채권의 원인과 수액을 기재하여 배당을 요구하는 취지가 표시된 것으로 보아야 하고, 그 서면의 제목이
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대법원 1999. 3. 23. 선고 98다46938 판결

[1] 구 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5614호로 개정되기 전의 것) 제3조 제1항은 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 규정하고 있고, 같은 법 제3조의2 제1항은 같은 법 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를
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대법원 1998. 9. 8. 선고 98다26002 판결

주택임대차보호법 제3조 제1항은, 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 규정하고 있고, 같은 법 제3조의2 제1항은, 같은 법 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 등에 의한 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보
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[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이므로 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차 건물에
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대법원 1987. 11. 10. 선고 87다카1573 판결

주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차 건물에 임차인
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대법원 2001. 4. 27. 선고 2001다8974 판결

주택임대차보호법 제8조 소정의 우선변제권의 한도가 되는 주택가액의 2분의 1에서 `주택가액`이라 함은 낙찰대금에다가 입찰보증금에 대한 배당기일까지의 이자, 몰수된 입찰보증금 등을 포함한 금액에서 집행비용을 공제한 실제 배당할 금액이라고 봄이 상당하다.
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대법원 2002. 10. 11. 선고 2002다20957 판결

[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차 건물에 임
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대법원 2001. 1. 30. 선고 2000다58026,58033 판결

[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 그 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는가에 따라 결정된다
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대법원 1998. 10. 13. 선고 98다12379 판결

[1] 민사소송법 제605조 제1항에서 규정하는 배당요구가 필요한 배당요구채권자는, 압류의 효력발생 전에 등기한 가압류채권자, 경락으로 인하여 소멸하는 저당권자 및 전세권자로서 압류의 효력발생 전에 등기한 자 등 당연히 배당을 받을 수 있는 채권자의 경우와는 달리, 경락기일까지 배당요구를 한 경우에 한하여 비로소 배당을 받을 수 있고,
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대법원 2002. 2. 26. 선고 99다67079 판결

[1] 관련 형사판결에서 인정한 사실은 민사재판에 있어서도 유력한 증거가 되기는 하나 민사재판에 있어서 형사재판의 사실인정에 구속을 받는 것은 아니므로, 민사재판에서 제출된 다른 증거들에 비추어 형사재판의 사실인정을 채용하기 어렵다고 인정되는 합리적인 이유가 있다면 형사재판의 사실인정과는 다른 사실을 인정하였다고 하여 이를 위법하다고 할 수
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대법원 1996. 2. 23. 선고 95다48421 판결

임차인들이 다세대주택의 동·호수 표시 없이 그 부지 중 일부 지번으로만 주민등록을 한 경우, 그 주민등록으로써는 일반의 사회통념상 그 임차인들이 그 다세대주택의 특정 동·호수에 주소를 가진 것으로 제3자가 인식할 수는 없는 것이므로, 임차인들은 그 임차 주택에 관한 임대차의 유효한 공시방법을 갖추었다고 볼 수 없다고 한 사례.
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대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결

[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 그 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는가에 따라 결정
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대법원 1997. 12. 12. 선고 97다22393 판결

주택임대차보호법 제3조 제1항이 인도와 주민등록을 갖춘 다음날부터 대항력이 발생한다고 규정한 것은 인도나 주민등록이 등기와 달리 간이한 공시 방법이어서 인도 및 주민등록과 제3자 명의의 등기가 같은 날 이루어진 경우에 그 선후관계를 밝혀 선순위 권리자를 정하는 것이 사실상 곤란한 데다가, 제3자가 인도와 주민등록을 마친 임차인이 없음을
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대법원 1994. 6. 24. 선고 94다3155 판결

주택임차인이 임차주택을 직접 점유하여 거주하지 않고, 간접 점유하여 자신의 주민등록을 이전하지 아니한 경우라 하더라도 임대인의 승낙을 받아 임차주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에는 그 때로부터 임차인은 제3자에 대하여 대항력을 취득한다.
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대법원 2001. 1. 19. 선고 2000다55645 판결

주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력은 임차인이 당해 주택에 거주하면서 이를 직접 점유하는 경우뿐만 아니라 타인의 점유를 매개로 하여 이를 간접점유하는 경우에도 인정될 수 있을 것이나, 그 경우 당해 주택에 실제로 거주하지 아니하는 간접점유자인 임차인은 주민등록의 대상이 되는 `당해 주택에 주소 또는 거소를 가진 자`(주민등록법 제6
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대법원 1986. 7. 22. 선고 86다카466,467,468,469 판결

주택임대차보호법 소정의 요건을 갖춘 임차인은 임차주택의 양수인에게 대항하여 보증금의 반환을 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 권리와 소액의 보증금에 관하여 임차주택의 가액으로부터 우선변제를 받음과 동시에 임차목적물을 명도할 수 있는 권리를 겸유하고 있다고 해석되고 이 두가지 권리중 하나를 선택하여 행사할 수 있다고 보아야 할
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대법원 2002. 11. 8. 선고 2002다38361,38378 판결

[1] 법률상의 요건사실에 해당하는 주요사실에 대하여 당사자가 주장하지도 아니한 사실을 인정하여 판단하는 것은 변론주의에 위배된다고 할 것이나, 당사자의 주요사실에 대한 주장은 직접적으로 명백히 한 경우뿐만 아니라 당사자가 법원에 서증을 제출하며 그 입증취지를 진술함으로써 서증에 기재된 사실을 주장하거나 그 밖에 당사자의 변론을 전체적으로
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대법원 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결

[1] 경매목적 부동산이 경락된 경우에는 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하는 것이고, 따라서 그 경락인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함된다고 할 수 없을 것이므로 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다.
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서해용

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