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한국지역학회 지역연구 지역연구 제19권 제3호
발행연도
2003.12
수록면
61 - 80 (20page)

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주택의 여러 특성 중 위치 고정성은 주택재화를 일반재화와 다르게 구별 되는 중요한 특성이다. 이러한 특성에 의해 주택가격은 주변특성과 밀접한 관계를 갖고 있으므로 주택가격들 사이에는 공간적으로 일종의 상호관계가 나타나는데 이러한 관계를 공간종속성이라 한다. 공간종속성을 무시하고 추정을 하면 회귀계수의 편의성(bias) 때문에 나타나 계수가 과소 혹은 과대추정 되어 신뢰할 수 없는 결과를 얻게 될 가능성이 있다. 그러므로 주택분석에 있어서 공간종속성을 고려하여야 한다. 본 연구의 목적은 주택의 공간종속성을 이용하여 아파트 가격의 공간 영향력을 분석하는데 있다. 분석 방법은 중간회귀모형이며, 분석 자료의 공간적 범위로서 서울시 전역을 대상으로 30평형대 148개 단지를 선정하였고, 시간적 범위는 2002년 8월 시점 자료를 이용하였다. 분석 결과 서울시 아파트 시장을 분석하는데 있어서는 지역하부시장과 공간측면을 고려해야 하고, 모형으로는 주변의 주택가격에 영향을 받는 것을 의미하는 공간시차모형을 적용하는 것이 타당하게 나타났다. 매매와 전세의 비교에 있어서는 다음과 같이 분석되었다. 첫째, 매매와 전세가격에 영향을 미치는 특성이 서로 상이하고 영향을 미치는 구조가 다르게 나타났다. 둘째, 매매와 전세의 공간회귀계수는 각각 0.28 및 0.26으로서 나타났지만 t-검정을 통해 통계적으로 유의한 차이가 나타나지 않았다. 이는 주변지역의 매매와 전세가격들이 해당 단지의 매매와 전세가격에 각각 28% 및 26%정도 영항을 미치는 것이라 할 수 있다. 셋째, 인접행렬을 이용하였을 경우는 매매와 전세는 각각 7km 및 5km의 반경안에서 공간종속성이 존재한다고 가정할 때 가장 모형이 적합하게 나타났고, 이를 통해 서울시의 주택가격은 서울시 전역에 공간적으로 영향을 미치는 것을 알 수가 있다.
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