Global Real Estate Investment by U.S. Listed REITs around Regime Changes

Roh, Sang-Youn

doi:10.22558/jieb.2020.8.33.4.1331

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자료유형: 학술저널

저자정보: Roh, Sang-Youn (Korean Federation of SMEs)

저널정보: 한국산업경제학회 산업경제연구 산업경제연구 제33권 제4호(통권 제150호)

발행연도: 2020.8

수록면: 1,331 - 1,363 (33page)

DOI: 10.22558/jieb.2020.8.33.4.1331

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본 논문은 미국 상장 리츠 시장을 분석하여 상장 리츠를 활용한 국민연금 등 공적연기금의 대체투자 활성화에 유용한 정보와 시사점을 제공하기 위한 것이다. 본 연구의 계량모형은 주식시장과 주요 리츠 섹터의 급격한 시장변화를 분석하고, 시장급변 시점을 포착하는 것으로 시작한다. 이후, 각 REIT 섹터의 체계적 리스크와 고유 리스크의 변화를 특정 시장급변 시점별로 분석하였다. 동시에, 이러한 리스크 변화가 REIT 섹터의 예상 수익률에 미치는 영향을 응용 GARCH 모델을 통해 분석하였다. 이 과정에서 일반 증시와 다른 각 리츠 섹터별 수익-위험 프로파일의 특성과 원인을 분석하였다. 이를 바탕으로 공적연기금은 부동산 투자에 대한 다양한 투자 제약을 극복하고 보다 적극적인 투자를 하면서 일반 주식과 채권 중심의 보유 포트폴리오를 보다 효율적으로 재구성하는 전략과 실행방안을 수립할 수 있음을 제시하였다. 주요 결과는 다음과 같이 요약할 수 있다. 첫째, 섹터별로 서로 다른 시장 급변 시점이 존재하는데, 대체로 2008년, 2010년, 2011년, 2013년, 2015년, 2017년에 발생하였다. 이는 각 섹터가 시장변화에 의한 차별적인 수익-위험 프로파일을 갖고 있음을 시사한다. 둘째, 리츠 섹터별로 서로 다른 추정 베타(betas)값은 차별적인 체계적 리스크가 존재하였다. 셋째, 베타는 또한 각 리츠 섹터에서 시장 급변에 따라서도 매우 차별적인 값을 가지고 있어 시장급변에 따른 리츠 섹터의 수익-위험 프로파일의 변화가 뚜렷하게 관찰되었다. 시장이 급변하면서 증시 지수보다 일부 리츠 업종의 고유 리스크가 민감하게 변하기 때문에 글로벌 금융위기로 인한 약세장 하에서는 기대수익률이 시장수익률보다 낮았다. 증시가 계속 강세임에도 리츠 섹터별 고유 리스크가 점차 줄어들고, 리츠 시장과 전체 증시 간 수익률 격차가 계속 벌어지고 있었다. 이에 따라 증시 전반이 강세장을 유지하고 있는 상황에서 특정 리츠 섹터의 지수가 꾸준히 상승하면 리츠 가격이 오르면서시가배당수익률은 점차 낮아진다. 이 때문에 숙박·리조트 리츠를 제외한 대부분의 리츠는 증시의 강세 속에 주가지수가 계속 상승하고 있음에도 리츠 주가가 상승함에 따라 예상 수익률은 하락하고, 고유 리스크가 감소하면서 감소하고 있다. 이상의 조사 결과는 상장된 리츠를 활용한 대체투자를 확대해 LP가 투자 유연성을 높이는 데 도움이 될 것으로 기대된다. 또한 상장 리츠를 활용한 각종 부동산 투자 분야의 효율적인 SAA 전략을 수립하고, 경제위기 등 비상사태 발생 시 신속한 포트폴리오 재조정을 통해 손실을 줄이고 반등으로부터 포트폴리오 수익률을 빠르게 회복할 수 있는 합리적인 TAA 전략을 수립하는 데 활용할 수 있을 것이다.

This paper explores the U.S. listed REIT market to provide useful information and implications for an active alternative investment of public pension funds by Korea National Pension Fund using listed REITs. The econometric model of this study begins with testing the regime changes of the stock market and major REIT sectors, and capturing the breakpoints of each regime change. Then, changes in systematic risk and idiosyncratic risk in each REIT sector are measured during a specific regime. At the same time, the effects of these risk changes on expected returns by the REIT sectors are analyzed through the applied GARCH models. In this process, we analyze the characteristics and causes of the risk–return profile unique to each REIT sector, which differs from the general stock market. Based on this, public pension funds have presented strategies and implementation measures to more efficiently reconstruct their holding portfolios focused on general stocks and bonds while overcoming various investment constraints on real estate investment and making more active investments. The main findings can be summarized as follows: First, there are some different breakpoints by sector; the regime changes occurred usually in 2008, 2010, 2011, 2013, 2015, and 2017. This suggests that each sector has a discriminatory risk-return profile by the regime. Second, the estimated betas of REIT sector are significantly different from zero, so there exists systematic risk. The betas also have a very discriminant value in each REIT sector from regime changes. Third, the changes in the risk-return profile in the REIT sector as the regime changes are clearly observed. Because of the more sensitive systematic risks of some REIT sectors than in the stock market index as regime changes, the expected return is lower than the market return under the bearish market caused by the global financial crisis. Even though the stock market is continuously bullish, the systematic risk of each REIT sector is gradually reduced, and the yields gap between the REITs market and the overall stock market continues to widen. As a result, with the overall stock market maintaining a bullish market, a steady rise in the index of a particular REIT sector will gradually reduce the dividend yield ratio as the REIT’s price rises. For this reason, except for the lodging and resorts REITs, the expected returns of most REITs are reduced as the REIT’s share price increases, slow down, and decrease in systemic risks even though the stock market index continues to rise amid the bullish market. The above findings are expected to help the LPs increase investment flexibility by expanding alternative investments using listed REITs. Also, they can be used to establish an efficient SAA strategy for various real estate investment sectors using listed REITs and to establish a reasonable TAA strategy that can reduce losses and quickly recover portfolio returns from a rebound through rapid rebalancing in the event of an emergency such as an economic crisis.

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참고문헌 (62)

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Abugri, B. A / 2014 / Are we overestimating REIT idiosyncratic risk? Analysis of pricing effects and persistence / International Review of Economics & Finance 29:249~259

Ambrose, B. W / 2007 / Comovement after joining an index : Spillovers of nonfundamental effects / Real Estate Economics 35(1):57~90

Anderson, R / 2005 / REIT returns and pricing : The small cap value stock factor / Journal of Property Research 22(4):267~286

Andrews, D. W / 1993 / Tests for parameter instability and structural change with unknown change point / Econometrica 61(4):821~856

Andrews, D. W / 1994 / Optimal tests when a nuisance parameter is present only under the alternative / Econometrica 62(6):1383~1414

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