상가건물의 소유형태별 공시사례연구

정우형

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자료유형: 학술저널

저자정보: 정우형

저널정보: 한국토지법학회 토지법학 토지법학 제32권 제1호

발행연도: 2016.6

수록면: 187 - 220 (34page)

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최근 1%대의 초저금리시대로 접어들면서 수익형 부동산투자에 대한 관심이 높아지고 있다. 이는 베이비부머들의 은퇴와 안정적인 노후자금의 확보때문이다. 도심재생 등에 의해 신축되는 건물은 대형화, 고층화, 복합화, 첨단화되어 가고, 이를 뒷받침할 자금은 늘어난다. 건축시행자는 초기비용을 원활히 조달하고 위험분산을 위해 ‘개별 분양’ 또는 ‘개별 등기’를 해 준다고하여 다수의 투자자를 모집ㆍ분양하고 있다. 그러나 구분소유권의 등기가 아닌 공동소유에 의한 지분등기를 할 수 밖에 없기 때문에 재산권 행사에제한을 받게 되는 결과도 적지 않다.1984년 1동의 건물을 구분소유하고 공시하기 위하여 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 “집합건물법”이라 한다)을 제정하였다. 2003년에는 집합건물법을 개정하여 상가 등의 집합건물안의 구분된 점포가 일정한 요건을 갖춘 경우 구분소유권의 대상이 되게 하고, 단독소유 형태의 소유권등기가 가능하도록 하였다.상가건물을 다수인이 소유하는 경우, 상가건물에 대한 공시는 투자자금의 보호와 회수를 위해 중요하다. 그럼에도 상가건물은 외형상으로 단독소유인지 다수인 소유인지 파악하기가 곤란하고, 내부적으로도 단독소유(단독소유, 구분소유)와 공동소유(공유, 합유, 총유) 및 구분소유적 공유의 형태로 나누어져 투자와 이용을 제한하고 거래안전에 혼란을 초래하고 있다.상가건물의 분석대상은 임의로 정한 상가건물에서 단독소유의 3개 유형을 단독소유와 구분소유로 나누고, 공동소유의 4개 유형을 공유, 합유, 총유, 구분소유적 공유로 구분하여 선정하였다(전체 7개 유형, 7개 상가건물). 분석방법은 토지등기부, 건물등기부, 집합건물등기부, 토지대장, 건축물대장을 발급 받아 내용을 검증하고, 상가건물의 구체적인 상황 보다는 공시사례의 분석을 통해 제도상의 문제점과 향후 과제를 살펴 보았다.소유형태에서 중간적 성격을 갖는 구분소유적 공유는 외부적으로는 공동소유와 같지만 내부적으로는 구분소유와 같다. 따라서 내부적인 관계를 알수 없는 양수인이나 제3자는 거래안전을 위협받을 수 밖에 없는 결과가 나타난다. 공시사례에서 살펴 본 바와 같이 구분소유적 공유는 단독소유이면서도 등기부상으로는 지분으로 등기되는 모습을 보이고 있다. 외형상으로토지등기부 또는 건물등기부에 지분등기와 구분등기가 이루어지기 때문에 토지등기부와 건물등기부가 일치하지 않는 결과가 된다.소유형태별로 7개 유형의 상가건물을 살펴본 결과, 토지등기부, 건물등기부, 집합건물등기부, 토지대장, 건축물대장상의 기재내용은 대체로 동일하지만, 일부의 경우에는 일치하지 않는 경우도 있다. 공부간 불일치는 등기부의 공신력에 직접적으로 관련되고 당사자를 비롯한 거래당사자에게 혼란을 줄우려가 적지 않다.부동산에 대한 소유권의 보호와 거래안전의 안전을 위해서 공시제도는 불가결하고 중요하다. 구분소유적 공유에 해당하는 상가건물(R 빌딩)은 토지등기부를 인터넷등기소에서 확인할 방법이 없는 등기명의인 과다등기부이다.구분소유적 공유에 해당하기 때문에 토지등기부의 확인이 필요한데, 등기소에서 발급을 하더라도 토지등기부 양이 522면에 달하고 있어 확인이 용이하지 않다. 이러한 문제점은 집합건물등기부(225면), 토지대장(32면)의 경우에도 마찬가지이다.7개 유형의 상가건물중 실제로, 토지등기부, 건물등기부, 집합건물등기부, 토지대장, 건축물대장상의 기재내용이 일치하는 경우는 공유와 총유의 상가건물의 2개 유형에 한정되고 5개 유형은 공부간 일치하지 못하고 있다. 이것은 등기관의 형식적인 심사주의에 원인(原因)이 있고, 토지ㆍ건축물대장소관청의 관리소홀 또는 등기소와 토지ㆍ건축물대장 소관청의 연계부족에기인한다고 볼 수 있다.대형쇼핑몰 등의 건축․분양에서 투자자를 보호하기 위해서는 분양과 소유권보존등기시에 등기원인증서라고 할 수 있는 분양계약서를 공증받아 첨부하도록 하는 것이 필요하고, ‘개별 등기’할 수 있다고 광고하는 행위를 규제하여 선의의 피해자가 발생하는 것을 방지할 필요가 있다.외형상으로는 집합건물법에 의한 상가건물로 보이는 구분소유적 공유형태의 상가건물을 장기적ㆍ점진적으로 집합건물법에 의한 구분소유권이 인정되는 형태로 전환하도록 유도해야 한다. 집합건물법의 개정을 통해 판매시설과 업무시설을 포함한 복합용도시설인 상가건물에 대하여 용도와 면적의 최소범위를 확대하는 것이 필요하다. 동시에 원룸텔, 고시텔, 비즈텔, 호텔, 오피스텔 등에 대하여 구분소유권을 인정하여 구분등기가 가능하도록 제도적개선방안을 강구해야 한다. 장기적으로 이러한 제도적 방안을 대체할 수 있도록 공유토지분할에 관한 특례법과 같이 구분소유적 공유의 상가건물에 대하여 특별법이나 특례법을 제정하는 것도 고려할 수 있다.

Recently, moving into the era of extremely low interest rates around 1% interests people about the real estate investment-type income. It is because of the needs for a stable retirement funds by the increase of theretirement of baby boomers. As a results, the buildings built by the urban regeneration projects are becoming larger, higher, more compositive, more advanced and the cost for these construction will increase.Developer who construct and sell buildings recruit many investors and sell them to raise the initial cost and spread the rick saying that comlex bond. But only the registration of shares for joint ownership is available,not a registration of sectional stores, it occurs the limit to exert the property rights.Clear and complete the public notification systems of the commercial buildings is very important to protect the property rights of investors in the transaction safety. It is highly doubtful whether it is solo ownership or co-ownership for the commercial building. And also there is a partitioned ownership - it is the middle formation of solo ownershipand co-ownership – it is difficult to limit the investment and it leads the confusion of the safety of the transaction.Act on the ownership and management of aggregate buildings in 1984(hereinafter referred to as the "aggregate buildings act") was to regulate the possession and use of building set in the form of high-rise buildings, and for simply intended to notice the right relationship. The Act also recognized sectional ownership of business center building with certain requirements and revised in 2003. Nevertheless, commercial buildings are still divided into the sole ownership, the co-ownership representing de facto partitioned ownership, sectional ownership. Becauseof it, real estate investment and use and is causing confusion in the transaction safety. This result can not be reflected in the aggregate buildings act the co-ownership representing de facto partitioned ownership.This study divide into the types of commercial buildings owned by the solo ownership and co-ownership. The former is divided into sole ownership and sectional joint ownership the latter share was divided into joint ownership, partner ownership, collective ownership, co-ownership representing de facto partitioned ownership. The case study of 7randomly selected commercial buildings to review cadastral and land registration of business center building and implicated in our real estate system(seven types, the 7 commercial buildings). Through the case study,it was to suggest the institutional issues rather than the specific situationand detailed problems of the commercial buildings.Co-ownership representing de facto partitioned ownership is externally and internally, is a type of type sectional ownership of Co-ownership. This is a threat to the transferee or a third party. The land register and building register does not match, it is difficult to know it.Public notification system to the protection and safety of property transactions is necessary and important. Co-ownership representing de facto partitioned ownership register of a building of the type commercialbuildings is excessive registered holder register. And the amount of land register pages 522, confirmation is also difficult. The problem is that even if aggregate buildings register(225 pages), cadastral(32 pages).In order to solve these problems first, co-ownership representing de facto partition ownership of commercial buildings will need to convert to the commercial buildings on aggregate buildings act the long-term.Second, set aggregate buildings act the scope of Article 1 of 2 shall be expanded in accordance with the recent reality and nature of the commercial buildings. Third, its expansion will be through a thoroughcomplement the system of cadastral and land registration of commercial buildings. In the long term, it must establish a special law, such as Act on special cases concerning the partition of co-owned lands to solve the problem related to Co-ownership representing de facto partitioned ownership.

#aggregate buildings #commercial building #co-ownership #co-ownership representing de facto partitione ownership #public notification system #sectional ownership #sectioned stores #solo ownership

참고문헌 (21)

참고문헌 신청

곽윤직 / 2002 / 민법주해(Ⅴ) / 박영사

김상용 / 2013 / 물권법 / 화산미디어

김영두 / 2008 / 집합건물법연구 / 진원사

김준호 / 2009 / 물권법 / 법문사

김성욱 / 2009 / 집합건물의 구분소유와 공시문제 / 민사법학 (47):383~407

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