미국의 부동산에 대한 외국인의 투자규제와 국가안보- 31 CFR Part 802가 한국에 주는 시사점을 중심으로-

김민배

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자료유형: 학술저널

저자정보: 김민배 (인하대학교)

저널정보: 법제처 법제 법제 제696권

발행연도: 2022.4

수록면: 131 - 165 (35page)

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미국 재무부는 2020년 외국투자위험심사현대화법(Foreign Investment Risk Review Modernization Act of 2018. 이하 FIRRMA)에 따라 31 CFR Part 802(이하 「부동산 규정」)를 공포하였다. 한편 미국 외국인 투자 위원회(Committee on Foreign Investment in the United States, 이하 CFIUS)는 부동산 관련 거래를 심사하여, 미국의 국가안보를 위협하는 경우 외국인과의 부동산거래를 중단할 수 있도록 하였다. 특히 FIRRMA에서는 국가안보의 규제 대상이 군사시설뿐만 아니라 국가안보에 잠재적으로 영향을 미칠 외국인의 투자와 거래에 대해 심사할 수 있도록 하고 있다. 「부동산 규정」은 거래와 관련한 부동산의 가치나 금액 그리고 관련된 부동산의 규모는 관계가 거의 없다. 핵심적 판단기준은 해당 부동산이 특정한 지리적 위치에 존재하는가에 있다. 미국이 부동산거래에 대해 CFIUS를 통해 심사를 강화하는 것은 특정 부동산거래의 결과로 발생하는 미국의 국가안보에 대한 위험을 경감 내지 완화하기 위한 것이다. CFIUS의 심사를 토대로 대상 부동산에 대한 외국인의 투자가 미국의 국가안보를 해칠 수 있다고 대통령이 판단하는 경우 투자와 거래를 중단시킬 수 있다. 주요 군사시설, 공항, 항만, 보호 지역 등에 대한 부동산이 그 대상이 된다. 본 논문은 미국의 「부동산 규정」에서 국가안보를 이유로 한 외국인의 부동산거래 중지와 투자 제한에 대해 살펴보고, 그것이 우리나라에 주는 시사점을 검토하고자 한다. 이를 위해 미국 「부동산 규정」의 경과를 살펴본 후 「부동산 규정」을 적용하는데 중요한 외국인과 법인, 지배와 모기업, 재산권과 임대 등의 개념과 기준을 검토하고자 한다. 물론 「부동산 규정」이 미국 내 모든 부동산에 대해 외국인의 투자나 거래를 제한하는 것은 아니다. 그 대상이 되는 심사대상 포트, 대상 부동산과 거래, 해당 군사시설 목록 등을 검토한다. 한편 미국은 「부동산 규정」이 적용되지 않는 예외 부동산과 예외 국가를 기준을 규정하고 있다. 적용 예외 국가로 선정되면 해당 국가의 외국인은 부동산거래와 투자 등에서 CFIUS의 심사를 받지 않는다. 현재 영국, 캐나다, 호주 등 3개국이 예외 국가의 대우를 받고 있다. 따라서 적용 예외 국가에 해당하지 않는 우리나라의 경우 CFIUS의 심사대상이 된다. 이와 관련된 CFIUS의 심사와 판단기준, 국가안보의 판단기준, 국가안보의 적용기준 등을 검토한다. 결론적으로 국가안보를 이유로 외국인에 대해 부동산의 투자와 거래를 중단 혹은 금지하는 「부동산 규정」이 우리나라에 주는 시사점을 제시하고자 한다. 특히 외국인의 부동산 취득규제 문제, 외국인 기준과 적용 예외 과제, 외국 법인 등의 기준과 과제, 외국인의 부동산 취득과 과세 문제에 대해 주는 시사점을 검토한다. 우리나라도 외국인 부동산 투자에 대해 국가안보 차원에서 규제가 필요하며, 이를 구체화하기 위해서는 외국인 투자 관련 법률인 「부동산거래 신고법」, 「외국인투자 촉진법」, 「군사기지 및 군사시설 보호법」, 「외국환거래법」, 「세법」 등에 대한 개정과 제도의 재정립이 필요하다는 점을 강조하고자 한다.

The new real estate regulations, announced in January 2020, allow the government to suspend real estate transactions with foreign person if they threaten U.S. national security. Under the 31 CFR Part 802, CFIUS is requiring new real estate regulations to be applied to a certain range of real estate transactions, including ports, airports and military installation. Before Congress passed the Foreign Investment Risk Review and Modernization Act of 2018(FIRRMA), real estate transactions were subject to CFIUS review only if CFIUS determined that the transaction would result in the control of a US business. In 2018, FIRRMA both formalized and expanded CFIUS’s jurisdiction to review a range of real estate transactions by defining covered transactions. On February 13, 2020, the US Department of Treasury’s final rules implementing FIRRMA became effective. A new Part 802 was added to the CFIUS regulations to address CFIUS’s broadened real estate transaction authority. A new Part 802 specify an excepted real estate investor and transaction etc. These include most transactions in urbanized areas or urban clusters defined by the U.S. Census Bureau, the purchase, lease, or transfer of a housing unit. Part 802 defines the concept of exceptional real estate countries and exceptional real estate investors. Along with 31 CFR Part 800, Part 802 aim to control Chinese real estate investment in the US. In the traditional meaning and concepts, national security standards are expanding not only to military installation but also to territorial boundaries and TID U.S. Business. A number of other US allied countries seek to be designated as excepted states, given the potential benefit to businesses domiciled there that are interested in US investment. As with the general CFIUS regulations, a private party must be from an excepted state and must also meet the extensive requirements in the definition of excepted foreign real estate investor detailed in Section 802.215. There are currently three countries on the White List : Australia, Canada and the United Kingdom. In this study, I’d like to review the characteristics and subjects of real estate regulation for foreign person in the United States, on the basis of national security. In particular, I’d like to review the following : the criteria and characteristics of the covered port, military installation, covered real estate, covered real estate transactions, excepted real estate foreign state, excepted real estate investors and excepted real estate transaction, and criteria for national security. Recently, on the basis of national security, Japan enacted a law that regulates real estate transactions for foreign person similar to part 802 of the United States. Korea also needs to strongly regulate real estate transactions for foreign person. From a border management perspective, it is necessary to regulate foreign real estate transactions not only for military installation but also for islands. But this does not restrict foreign investment and transactions in Korean real estate. Like the the 31 CFR Part 802, regulations should be set from the perspective of national security. In particular, it is necessary to regulate real estate subject to review through examination and judgment procedures. To this end, it is necessary to revise real estate-related laws and supplement at the institutional level.

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