상가건물임대차계약법상 권리금 확보를 위한 법적 쟁점의 연구

이재삼

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자료유형: 학술저널

저자정보: 이재삼 (가천대학교)

저널정보: 한국법학회 법학연구 法學硏究第16卷第2號(通卷第62號)

발행연도: 2016.6

수록면: 347 - 379 (33page)

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권리금은 영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 영업시설 ․ 비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 할 수 있다.
그러나 상가권리금에 대하여 제기되는 문제점은 우선적으로, 상가임대인과 임차인의 불평등 문제이다. 근본적으로 상가임대차계약은 민법상 계약자유의 원칙을 제한하거나 침해할 우려가 있다. 즉 임대인이 우월한 지위를 이용하여 일방적인 계약이 체결될 수 있다
그리고 상가임대차 관계에 있어서는 임대인에게 유리한 내용으로 임대차계약이 체결될 가능성이 크다. 대부분의 임차인은 대체로 임차물을 기반으로 하여 생활을 영위하고 있기 때문에 임대인 보다는 열악한 지위에 놓이게 된다.
더욱이 임대인이 재건축을 핑계로 임대차 갱신거절권을 행사함으로써 임차인의 임대차 갱신이 거절당할 수도 있는 것이다.
그 밖에 권리금에 대하여 법적인 문제점으로는
첫째, 권리금은 임차상인간 주고 받아온 오랜 관행으로 이어져 오고 있으므로 권리금의 종류와 금액이 다양하여 법적인 보호가 어렵다.
둘째, 일정기간 동안 임대차를 보장하였지만 보장기간 전에 임대차 또는 전대차가 종료하는 경우 임차인이 권리금을 회수하지 못하는 경우가 있다.
셋째, 당초 보장된 임대차 기간 전에 임대차계약이 종료되거나 그로 인하여 권리금을 회수하지 못하여 손해가 발생하고 당사자간의 분쟁이 발생할 수 있다
이에 따라 상가권리금 확보를 위한 법적 개선방안으로는
우선, 상가임대인과 상가임차인간의 평등성이 유지되어야 한다. 헌법상 계약의 자유와 재산권이 보장하는 것은 상가임대차법상 상가임차인을 보호하고 원칙적으로 사적 자치를 존중하면서 시장경제질서의 확립을 위한 보충적인 규제와 조정의 입장에서도 중요하다
그리고 임대차관계에서 상대적으로 불리한 지위에 놓이는 상가임차인을 보호하고 다른 법익 간의 균형을 이루면서 권리금의 적정한 약정을 예측하여 상가임대차의 형평성을 유지하는 것이 중요하다.
이와 더불어 상가권리금 분쟁에 대한 사전구제 방안이 제시되는 바
첫째, 권리금의 액수나 가치가 명확하지 않아 임대인과 임차인간, 그리고 새로운 임차인간의 분쟁의 원인이 되고 있으므로 권리금에 대한 세부적인 원칙과 기준이 확립되어야 한다.
둘째, 권리금 산정 근거와 관련하여 권리 ․ 의무관계를 명확히 하기 위한 표준계약서 작성을 의무화하는 것이 필요하다.
셋째, 상가건물임대차보호법상 임대인의 권리금 지급의 방해 행위를 엄격히 금지해야 하고 손해배상도 완벽하게 이루어져야 한다
넷째, 권리금에 대한 분쟁에 대하여는 그 역기능이 많으므로 분쟁조정위원회를 설치하여 분쟁을 사전 ․ 사후 조정하는 것이 바람직하다.
다섯째, 권리금 산정근거와 임차인에게 필요한 정보제공은 임차인의 사생활의 비밀이 침해될 수 있으므로 비공개나 생략하는 방안이 고려된다.
여섯째, 상가임차인으로서는 임대인을 상대로 권리금을 되돌려 받기 어려운 경우가 많으므로 권리금 확보를 위한 보증보험제도가 필요하다.

Premium is commercial building tenants’ cost of transfer of tangible assets such as business facilities and supplies or intangible assets including customers, credit, business know-how or locational advantages, or cost to use a commercial building for a certain period.
However, inequality of a lessor and a tenant is a primary issue in commercial goodwill premium. A commercial building lease contract is a matter of concern that may limit or violate liberty of contract. In other words, a lessor may make an unilateral contract displaying their superiority.
There is high possibility of lease contracts to be made in the lessor’s favor. As most of the tenants are living their life based on the leased object, they are inferior to the lessor.
Moreover, the tenant’s renewal of the contract may be refused by the lessor exercising their right to refuse renewal of the lease contract on the excuse of rebuilding.
The other legal issues on the goodwill premium are as in the following.
First, the goodwill premium is a long custom between the lessor and the tenant, and it’s hard to provide legal protection on them as they have different types and prices.
Second, the tenant may not get the premium returned when the lease contract is terminated before the guaranteed term despite the guarantee.
Third, disputes between the principals often take place due to damages caused by early termination of the lease contract before the expiration date without the premium returned.
Therefore, the law shall be improved to secure the goodwill premium.
First of all, there shall be equality between the lessor and the tenant. It is important to protect the commercial building tenant upon the Law of Contraction of Commercial Building Tenants and guarantee constitutional liberty and property right in terms of supplementary regulation and adjustment to establish the market economy respecting private autonomy.
Moreover, it is important to keep the balance of lease by protecting the tenants who are relatively inferior and estimating proper goodwill premium in on balance between the protection of the tenants of the Law of Contraction of Commercial Building Tenants, and benefits and protections of other laws.
Therefore, prior redemption of disputes on the goodwill premium are suggested.
First, as uncertain price or value of the premium causes a dispute among a lessor, a tenant and a new tenant, the detailed criteria shall be established on the premium.
Second, it’s desirable to standardize a contract to clarify the rights and obligations related to grounds of the premium.
Third, any interference against the lessor’s paying the premium shall be forbidden and the compensation for the damage shall be guaranteed on the Law of Contraction of Commercial Building Tenants.
Forth, as there are many adverse effects of the dispute on the premium, an arbitration committee shall be established to settle the dispute.
Fifth, it deserves consideration to skip or conceal providing information needed for the tenant and grounds of the premium as it may violate the tenant’s privacy.
Sixth, as the tenant often has difficulty with their premium returned by the lessor, there shall be a guarantee insurance to secure the premium.

#권리금 #상가임대인 #상가임차인 #임대차계약 #표준계약서 #분쟁조정위원회 #손해배상 #premium #a lessor #a hirer #rental contract #standard contract form #conciliation committee to resolve disputes #compensation

참고문헌 (29)

참고문헌 신청

[단행본] - 김철수 / 2010 / 헌법학신론 / 박영사

[단행본] - 박균성 / 2015 / 행정법론(상) / 박영사

[단행본] - 박균성 / 2015 / 환경법(제7판) / 박영사

[단행본] - 변재옥 / 1990 / 행정법강의(Ⅰ) / 박영사

[단행본] - 석종현 / 2002 / 일반행정법(상) / 삼영사

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헌법재판소 2014. 8. 28. 선고 2013헌바76 전원재판부

상가건물 임대차보호법은 민법상 채권인 임차권에 대항력, 우선변제권, 계약갱신요구권을 인정하는 등 사적 자치에 의하여 형성되어야 하는 권리관계에 개입하여 임차인의 지위를 강화시켜 주는 것으로서, 임대인 측에서 계약을 해지할 수 있는 법정해지권에 관해 규정하고 있지 않고, 임차인에게 계약갱신요구권이 인정되는 5년 동안은 임차인에게 불리한 약정해지도 인정하
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부산지방법원 2005. 10. 24. 선고 2005가단40293 판결

상가건물 임대차보호법이 임차인에게 5년의 임차기간 범위 내에서 계약갱신 요구권을 부여하고 있는 제도의 취지는 임대차계약을 통하여 상가건물을 영업장으로 확보하고 영업을 시작하는 상인들의 경우 영업초기의 투자비용이나 시설비용이 과대함에도 불구하고 임대차기간의 만료로 인하여 영업장을 옮겨야 할 경우 그 초기비용을 회수하지 못하는 손실을 입게 되므
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대법원 2016. 1. 14. 선고 2015다6302 판결

보험계약자와 피보험자는 손해의 방지와 경감을 위하여 노력하여야 한다(상법 제680조 제1항 전문). 보험계약자와 피보험자가 고의 또는 중대한 과실로 손해방지의무를 위반한 경우에는 보험자는 손해방지의무 위반과 상당인과관계가 있는 손해, 즉 의무 위반이 없다면 방지 또는 경감할 수 있으리라고 인정되는 손해액에 대하여 배상을 청구하거나 지급할 보험금과 상계하
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대법원 1995. 2. 15.자 94스13,14(병합) 결정

상대방이 제기한 상속재산분할심판청구에 있어서 상대방이 그 남편되는 피상속인과의 가정불화로 가출을 한 후 약 11년 후인 그의 사망시까지 그와의 연락을 끊고 지낸 사정을 알 수 있을 뿐 아니라 위 상대방이 그동안 다른 남자와 동거까지 하였다고 재항고인들이 다투고 있다면, 법원이 조정에 회부하더라도 조정이 성립될 수 없다고 인정되므로, 먼저
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헌법재판소 2012. 5. 31. 선고 2010헌마88 전원재판부

이 사건 법률조항은 사생활을 침해하거나 명예를 훼손하는 등 타인의 권리를 침해하는 정보가 정보통신망을 통해 무분별하게 유통되는 것을 방지하기 위하여 권리침해 주장자의 삭제요청과 침해사실에 대한 소명에 의하여 정보통신서비스 제공자로 하여금 임시조치를 취하도록 함으로써 정보의 유통 및 확산을 일시적으로 차단하려는 것이므로, 그 입법목적이 정당하고 수단 또
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헌법재판소 1998. 5. 28. 선고 96헌가5 전원재판부〔위헌〕

1. 허가는 특별히 권리를 설정하여 주는 것이 아니라 공익목적을 위하여 제한된 기본권적 자유를 다시 회복시켜주는 행정행위이다. 따라서 기부금품의 모집행위도 행복추구권에서 파생하는 일반적인 행동자유권에 의하여 기본권으로 보장되기 때문에, 법의 허가가 기본권의 본질과 부합하려면, 그 허가절차는 기본권에 의하여 보장된 자유를 행사할 권리 그 자체
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헌법재판소 1991. 6. 3. 선고 89헌마204 全員裁判部

가. 이른바 계약자유(契約自由)의 원칙(原則)이란 계약(契約)을 체결할 것인가의 여부, 체결한다면 어떠한 내용(內容)의, 어떠한 상대방(相對方)과의 관계에서, 어떠한 방식(方式)으로 계약(契約)을 체결하느냐 하는 것도 당사자(當事者) 자신(自身)이 자기의사(自己意思)로 결정(決定)하는 자유(自由)뿐만 아니라, 원치 않으면 계약(契約)을
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대법원 2002. 7. 26. 선고 2002다25013 판결

영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것인바, 권리금이 그 수수 후 일정한
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대법원 2000. 9. 22. 선고 2000다26326 판결

영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노우하우(know-how) 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것이어서, 그 유형·무형의 재산적
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대법원 2010. 10. 14. 선고 2008두23184 판결

[1] 공정거래위원회의 `표준약관 사용권장행위’는 그 통지를 받은 해당 사업자 등에게 표준약관과 다른 약관을 사용할 경우 표준약관과 다르게 정한 주요내용을 고객이 알기 쉽게 표시하여야 할 의무를 부과하고, 그 불이행에 대해서는 과태료에 처하도록 되어 있으므로, 이는 사업자 등의 권리·의무에 직접 영향을 미치는 행정처분으로서 항고소송의 대상이
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대법원 2014. 7. 24. 선고 2013다214871 판결

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대법원 1998. 12. 22. 선고 97다15715 판결

[1] 상가임대분양계약서에 "기부채납에 대한 부가가치세액은 별도"라고 기재되어 있는 경우, 위 상가임대분양계약서의 대량성이나 계약서의 작성 방식과 계약체결 경위 등에 비추어 보면 위 부가가치세 부담에 관한 약정은 약관의규제에관한법률 제2조 제1항 소정의 `약관`에 해당하는데, 분양자가 위 상가를 기부채납하고 그 대가로 무상사용권을 부여받
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헌법재판소 1998. 5. 28. 선고 96헌가4,97헌가6·7,95헌바58(병합) 전원재판부〔합헌〕

1. 자유시장 경제질서를 기본으로 하면서도 사회국가원리를 수용하고 있는 우리 헌법의 이념에 비추어, 일반불법행위책임에 관하여는 과실책임의 원리를 기본원칙으로 하면서 이 사건 법률조항과 같은 특수한 불법행위책임에 관하여 위험책임의 원리를 수용하는 것은 입법정책에 관한 사항으로서 입법자의 재량에 속한다고 할 것이므로, 이 사건 법률조항이 위험책
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대법원 1994. 9. 9. 선고 94다28598 판결

임대차계약서상의 "권리금은 임대인이 인정하되, 임대인이 점포를 요구시는권리금을 임차인에게 변제한다"라는 기재에 관하여, 임대인이 임차인에게 점포의 명도를 요구하거나 특별한 사유도 없이 점포에 대한 임대차계약의 갱신을 거절하고 타에 처분하면서 권리금을 지급받지 못하도록 하는 등 점포에 대한 임차인의 권리금회수를 방해하는 경우에는 임대인이 임
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대법원 2001. 4. 10. 선고 2000다59050 판결

영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노우하우(know-how) 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것인바, 권리금이 임차인으로부터 임
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대법원 2000. 4. 11. 선고 2000다4517,4524 판결

[1] 당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제되는 경우에 그 해석은 문언의 내용, 그와 같은 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정에 의하여 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다.
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대법원 2008. 2. 28. 선고 2005다11954 판결

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헌법재판소 1998. 10. 29. 선고 97헌마345 전원재판부

가. 법률이 직접 국민에게 행위의무 또는 금지의무를 부과한 후 그 위반행위에 대한 제재로서 형벌, 행정벌 등을 부과할 것을 정한 경우에 국민은 별도의 집행행위를 기다릴 필요없이 제재의 근거가 되는 법률의 시행 자체로 행위의무 또는 금지의무를 직접 부담하게 되므로, 청구인이 제재를 받은 일이 없다고 할지라도 직접성을 결여하였다고 할 수는 없다
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헌법재판소 2003. 2. 27. 선고 2002헌바4 전원재판부

가. 유사수신행위의규제에관한법률 제2조의 규정 내용에 의하면, 같은 법 제2조 제4호에서 금지하는 유사수신행위는 장래에 보전을 약속한 거래상대방의 경제적 손실액이 그 거래상대방으로부터 받은 금전의 액수를 초과하는지 여부를 불문함을 알 수 있으므로 죄형법정주의 원칙에
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대법원 2011. 1. 27. 선고 2010다85164 판결

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대법원 2013. 12. 26. 선고 2013다63257 판결

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헌법재판소 2005. 7. 21. 선고 2004헌바57 전원재판부

가.입법자에 의한 재산권의 내용과 한계의 설정은 기존에 성립된 재산권을 제한할 수도 있고, 기존에 없던 것을 새롭게 형성하는 것일 수도 있다. 이 사건 조항은 종전에 없던 재산권을 새로이 형성한 것에 해당되므로, 역으로 그 형성에 포함되어 있지 않은 것은 재산권의 범위에 속하지 않는다. 그러므로 청구인들이 주장하는바 `불법적인 사용의 경우에
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헌법재판소 2014. 4. 24. 선고 2013헌가4 전원재판부

가. 의료분쟁조정법 제47조 제1항은 손해배상금 대불제도의 기본적인 사항에 관해 규율하고 있고, 같은 조 제4항은 사실상 대부분의 보건의료기관개설자에 적용될 수 있는 징수방법을, 같은 조 제3항, 제7항은 대불비용 부담금의 관리에 관한 기본 사항도 규율하는 등 대불비용 부담금에 관련된 기본권 제한의 본질적인 사항에 관해서는 법률에서 이를 규율하고 있으
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대법원 2005. 1. 28. 선고 2002두4679 판결

[1] 토지수용보상금 증감에 관한 소송에 있어서 이의재결의 기초가 된 각 감정기관의 감정평가와 법원 감정인의 감정평가가 평가방법에 있어 위법사유가 없고 개별요인비교를 제외한 나머지 가격산정요인의 참작에 있어서는 서로 견해가 일치하나 개별요인비교에 관하여만 평가를 다소 달리한 관계로 감정 결과(수용대상토지의 보상평가액)에 차이가 생기게 된 경
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헌법재판소 2002. 7. 18. 선고 2001헌마605 전원재판부

가.청구인들은 단지 신문구독자이거나 신문판매업자인바, 이 사건 규정들 중 신문고시 제3조 제1항 제1호와 제3호, 제10조 제1항과 제2항은 모두 신문발행업자를 규율대상으로 하여 신문발행업자의 행위를 제한하는 조항들로서 이들로부터 신문을 공급받아 판매하거나 이를 구독하는 청구인들은 동 규정들의 적용을 받지 아니하며 단지 신문발행업자와 거래함
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대법원 2001. 11. 13. 선고 2001다20394,20400 판결

[1] 민법 제544조에 의하여 채무불이행을 이유로 계약을 해제하려면, 당해 채무가 계약의 목적 달성에 있어 필요불가결하고 이를 이행하지 아니하면 계약의 목적이 달성되지 아니하여 채권자가 그 계약을 체결하지 아니하였을 것이라고 여겨질 정도의 주된 채무이어야 하고 그렇지 아니한 부수적 채무를 불이행한 데에 지나지 아니한 경우에는 계약을 해제할
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헌법재판소 2014. 3. 27. 선고 2013헌바198 전원재판부

가. 임대차관계에서 상대적으로 불리한 지위에 놓인 상가임차인을 보호하여 공정한 경제질서를 달성하고자 하는 상가임대차법의 입법취지와 관련조항들을 고려할 때, 상가임대차법의 적용 기준이 되는 보증금액은 상가임차인 보호와 다른 법익 간의 균형을 이루면서 상대적으로 영세한 임차인들을 보호범위에 포함시키기에 적정한 금액으로 정해질 것임을 예측할 수 있고, 차임
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헌법재판소 2010. 12. 28. 선고 2009헌바258 전원재판부

가. 이 사건 법률조항 중 “공개”의 개념에 관하여 보건대, 단어의 그 사전적 의미, 정보공개제도의 취지, 그리고 정보공개법 제2조 제2호의 정의규정 등을 고려할 때 그 의미가 법 집행기관에게 자의적 해석의 여지를 주거나 수범자의 예견가능성을 해할 정도로 불명확하지 아니하다. 다음으로 “사생활의 비밀 또는 자유”의 개
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수원지방법원 1999. 9. 1. 선고 99가단6483(본소),99가단66454(반소) 판결

임대차계약서상 “시설투자비를 인정한다.”라는 특약을 제반 사정에 비추어 임대인이 계약종료시 시설비를 임차인에게 반환하기로 하는 취지의 약정이 아니라 임차인이 새로운 임차인으로부터 시설투자비를 회수해 가는 것을 임대인이 허용해 준다는 취지라고 본 사례
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대법원 1995. 9. 5. 선고 94누14919 판결

가. 감정은 법원이 어떤 사항을 판단함에 있어서 특별한 지식과 경험을 필요로 하는 경우 그 판단의 보조수단으로 그러한 지식이나 경험을 이용하는데 지나지 아니하는 것이므로, 보상금의 증감에 관한 소송에 있어서 동일한 사실에 관하여 상반되는 수개의 감정평가가 있고, 그중 어느 하나의 감정평가가 오류가 있음을 인정할 자료가 없는 이상 법원이 각
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헌법재판소 2005. 5. 26. 선고 99헌마513,2004헌마190(병합) 전원재판부

가.이 사건 심판대상조항과 행위 중 본안판단의 대상이 되는 것은 주민등록법시행령 제33조 제2항에 의한 별지 제30호서식 중 열 손가락의 회전지문과 평면지문을 날인하도록 한 부분(이하 `이 사건 시행령조항`이라 한다)과 경찰청장이 청구인들의 주민등록증발급신청서에 날인되어 있는 지문정보를 보관·전산화하고
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헌법재판소 2007. 5. 31. 선고 2005헌마1139 전원재판부

가. 사람의 육체적ㆍ정신적 상태나 건강에 대한 정보, 성생활에 대한 정보와 같은 것은 인간의 존엄성이나 인격의 내적 핵심을 이루는 요소이다. 따라서 외부세계의 어떤 이해관계에 따라 그에 대한 정보를 수집하고 공표하는 것이 쉽게 허용되어서는 개인의 내밀한 인격과 자기정체성이 유지될 수 없다. `공직자 등의 병역사항 신고 및
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