상가의 재건축/리모델링과 권리금 회수기회 보호

김영두

추천

검색

자료유형: 학술저널

저자정보: 김영두

저널정보: 고려대학교 법학연구원 고려법학 고려법학 제84호

발행연도: 2017.1

수록면: 1 - 33 (33page)

이용수

📌

연구주제

📖

연구배경

🔬

연구방법

🏆

연구결과

초록· 키워드

오류제보하기

상가건물임대차법(이하 “상가임대차법”)은 상가건물임차인(이하 “점포임차인”)의 영업을 보호하기 위해서 임대차기간이 종료하고 임차인이 권리금을 회수하고자 하는 경우에 임대인이 이를 방해하지 못하도록 하고 있다. 임대인이 권리금 회수를 방해한다는 것은 임차인의 영업을 양수하는 신규임차인이 되려고 하는 자(이하 “신규임차인”)와 임대차계약을 체결하지 않거나 차임을 현저하게 인상하여 사실상 임대차계약의 체결을 거절하는 것을 의미한다. 그런데 임대인이 갱신을 거절하고 임차인의 권리금 회수가 문제되는 경우는 주로 상권이 활성화된 경우이다. 상권이 활성화되면 차임이 오르게 되며 임대인들은 차임을 인상하거나 기존의 임차인이 차임을 감당할 수 없다면 기존의 임차인을 새로운 임차인으로 바꾸고자 한다. 그리고 이러한 목적을 달성하기 위해서 임대인은 재건축을 선택하기도 한다. 재건축을 위해서는 많은 비용이 필요하지만 재건축을 하게 되면 기존의 임차인들의 권리금 회수를 확정적으로 불가능하게 만들 수 있기 때문에 권리금 회수에 관한 논란을 피해갈 수 있고 건물의 신축 후에 새로운 임차인으로부터 높은 차임을 받을 수도 있다. 그렇다면 재건축을 이유로 임대인이 신규임차인과 임대차계약을 체결하는 것을 거절하거나, 혹은 재건축을 하는 경우에 점포를 반환한다는 약정을 새로운 임대차계약에 포함시켜야 한다는 주장을 하여 결과적으로 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 못하게 된 경우에 임대인의 권리금 회수 방해행위를 인정할 것인지 여부가 문제된다. 상가임대차법은 재건축의 경우에 임대인의 권리금 회수 방해행위 금지의무에 대한 예외를 규정하지 않고 있다. 따라서 원칙적으로 재건축을 이유로 신규임차인과 새로운 임대차계약체결을 거절하고 임차인이 권리금을 회수하지 못하게 만들었다면 임대인의 권리금 회수 방해행위가 인정된다. 다만 재건축을 하는 경우에 점포를 반환한다는 조항을 계약에 포함시키려고 하는 임대인의 주장 때문에 새로운 임대차계약의 체결이 좌절되었다면 사정에 따라 권리금 회수 방해행위가 인정될 수도 있고 그렇지 않을 수도 있다. 먼저 임대인이 주장하는 재건축의 시점을 만료시점으로 하여 임대차계약을 체결하고자 하는 신규임차인이 나타나기 어렵다면 임대인의 권리금 회수 방해행위가 인정될 수 있다. 그러나 임대인이 주장하는 재건축 시점까지 권리금을 지급하고 영업을 하고자 하는 신규임차인이 나타날 수 있다면 재건축조항에 관한 임대인의 주장이 권리금 회수 방해행위에 해당하지 않는다고 보아야 한다. 이와 같이 재건축의 경우에 권리금 회수 방해행위에 해당하는지 여부는 구체적인 사정을 고려하여 판단해야 한다. 그러나 이와 같은 해석론으로 문제를 해결하기 보다는 임대인의 권리금 회수 방해행위를 금지하고 있는 상가임대차법에서 재건축이 권리금 회수 방해행위에 해당하는지를 판단하는 최소한의 기준을 제시할 필요가 있다.

Sep. 2014. Korean government reported the final amendment of "the Commercial Building Lease Protection Act('CBLPA')", which is aiming at the security of tenure of a tenancy indirectly. In Jun. 2015. the amendment passed the Parliament. The contents of this amendment are as follows. First, the landlord has no obligation to renew at the end of a tenancy. However if he refuses to renew, the tenant shall have the chance to dispose of his business and recoup the investment into the premises and the business. Second, if the landlord refuses to renew, he has to cooperate with the tenant for the assignment of the business by way of entering into a new tenancy with the one who would be an assignee of the present tenant's business. Third, if the landlord refuses to renew and to allow a new tenancy to the one who would be an assignee of the tenant's business, he should compensate the tenant's loss for quitting the premises. When the economy of the certain commercial zone is boosted, most of the landlords refuse the renewal of a tenancy and the tenants should quit the premises. Some landlords prefer to reconstruct his building to avoid the contention that the tenant should have the chance to recoup his investment by way of assigning his business. In case a landlord refuse to renew and to allow a new tenancy on the ground that the landlord intends to reconstruct his building, the landlord is liable for the loss of business of the tenant unless he sent a notification concretely informing the tenant of the plan and the time of the reconstruction when he made a tenancy contract and he carries out the reconstruction under the informed plan and timetable. However if the plan of reconstruction of the landlord does not affect the tenant's opportunities to recoup the value of his business because the landlord allows a new tenant who is the assignee of the tenant's business to have enough time to do his business, the landlord is not liable for any loss to the tenant caused by the reconstruction.

#권리금 #재건축 #점포임차인 보호 #권리금 회수기회 #상가건물임대차보호법 #상가건물임대차 #영업보호 #premium #reconstruction #protection of business tenant #opportunity to recoup the business investment of the commercial tenant #Commercial Building Lease Protection Act #commercial lease #protection of business

참고문헌 (26)

참고문헌 신청

Productivity Commission Staff / 2008 / The Market for Retail Tenancy Leases in Australia: Productivity Commission Inquiry Report

Simon Garner / 2010 / A Practical Approach to Landlord and Tenant / Oxford University Press

김성욱 / 2015 / 상가건물임대차에 있어서 권리금과 관련한 법적 문제 / 가천법학 8 (2) : 79 ~ 102

김승종 / 2015 / 상가권리금 법제화에 대한 검토와 향후 과제 / 부동산연구 25 (2) : 99 ~ 112

김영두 / 2014 / 상가권리금의 법제화 방향에 관한 고찰 / 부동산포커스

함께 읽어보면 좋을 논문

논문 유사도에 따라 DBpia 가 추천하는 논문입니다. 함께 보면 좋을 연관 논문을 확인해보세요!

이 논문의 저자 정보

김영두

소속기관 고려대학교 법학연구원

주요연구분야 사회과학 > 법학

논문수 1 이용수 29

최근 본 자료

전체보기

구분	그룹	데이터 항목
AI 학습용 데이터	원문	원문 PDF 파일
AI 학습용 데이터	원문 + 메타 (기본/상세)	원문 PDF 파일 및 서지정보 CSV
대량 구매용 데이터	B2B 구독 방식	특정 자료 한정으로 원문 접근 권한 부여
대량 구매용 데이터	URL 전달 방식	바로 PDF 뷰어를 열람할 수 있는 URL 제공

구분	그룹	데이터 항목
AI 학습용 데이터	기본 메타	발행기관명, 간행물명, 권호명, 권(vol), 호(issue), 통권, 발행연도, 발행월, 논문명, 저자명, 시작페이지, 종료페이지, 전체페이지, 상세페이지URL
상세 메타 데이터	발행기관 메타	발행기관 이명, 영문명, 창립연도, 홈페이지URL, 발행기관 소개
	간행물 메타	부제목, 간행물 유형, ISSN, ISBN, 최초발행연도, 폐간연도, 간행빈도, 발행주기, 등재사항, 이용수, 피인용수, 권호수, 논문수, 표지이미지
	논문 메타	작성 언어, 부제목, 대등제목, 목차, 키워드, 초록, 이미지, 참고문헌, 이용수, 피인용수, 논문활용도, DBpia통합주제분류, KDC분류, DDC분류, 한국연구재단분류, UCI, DOI
	저자 메타	소속기관, 소속부서, 직급, 연구분야, 연구키워드, 이용수, 피인용수, 저자 논문활용도

구분	그룹	데이터 항목
※ 결합형/맞춤형 메타 데이터는 신청 내용에 따라 다양하게 제공 가능
이용순위 정보	주제분야별 많이 이용된 논문	“인문학”에서 많이 이용된 논문 TOP100
	이용기관별 많이 이용된 논문	“중고등학교”에서 많이 이용된 논문 TOP100
	세부기관별 많이 이용된 논문	“서울대학교”에서 많이 이용된 논문 TOP100
	키워드별 많이 이용된 논문	“Chat GPT”에서 많이 이용된 논문 TOP100
키워드 정보	많이 이용된 키워드	특정기간/분야/저널 내 많이 이용된 키워드
	많이 발행된 키워드	특정기간/분야/저널 내 많이 발행된 키워드
	많이 검색된 키워드	특정기간/분야/저널 내 많이 검색된 키워드
	연구 트렌드 키워드	특정 키워드 연관 연구동향 분석 데이터 키워드

논문 기본 정보

초록· 키워드

AI 요약

연구주제

연구배경

연구방법

연구결과

주요내용

목차

참고문헌 (26)

함께 읽어보면 좋을 논문

이 논문의 저자 정보

최근 본 자료

댓글(0)