재건축 초과이익 환수에 관한 법률 제3조 합헌 결정 판례 분석 - 헌재 2019. 12.27, 2014헌바381 결정 내용을 중심으로 -

백수원

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자료유형: 학술저널

저자정보: 백수원 (송원대학교)

저널정보: 숭실대학교 법학연구소 법학논총 法學論叢第47輯

발행연도: 2020.5

수록면: 689 - 719 (31page)

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2006년 제정된 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률’이 2차례의 유예 뒤에 2018년 시행되었고, 이에 따라 동 법률의 위헌성에 대한 논란이 일었으며, 헌법소원 또한 제기되어 2019년 헌법재판소가 위헌여부를 심사하였다.
헌법은 제23조 제1항에서 재산권 보장을 규정하고 있고, 동조 제2항에서 재산권의 행사에 있어 공공복리성을 규정하고 있다. 그 밖에도 제122조등을 통해 국토의 균형 있는 이용 및 개발과 보전에 관하여 법률이 정하는 바에 의한 제한과 의무를 과할 수 있음을 확인하고 있다. 그러나 이러한 제한과 의무가 헌법 제23조 제1항의 재산권 보장과 관련되어서까지 입법자에게 광범위한 입법형성권을 인정하는 것으로 이해하여서는 아니 되며, 헌법 제23조 제2항의 재산권의 행사와 관련된 부분에 한정되는 것으로 해석하는 것이 바람직하다고 생각한다.
또한, 재건축초과이익 환수를 위한 부담금은 첫째로는 아직 그 이익이 실현되지 않았고, 재산권 행사조차도 이루어지지 않은 상태에서 재산권을 침해하는 결과를 가져오며, 두 번째로는 재건축을 규제하는 여러 다양하고도 다층적인 심사를 이미 통과하여 공공복리에 적합한 재건축임을 입증한 이후에도 부과되는 금전적 손해라는 점에서 재산권 보장을 침해한다.
평등원칙의 관점에서도 특별부담금에 관하여 헌법재판소 스스로가 제시한 기준인 1가구 1주택에 관한 부담금 유예 또는 완화 정책이나, 장기거주 최소한 일정 기간 이상의 실거주 등을 거주를 조건으로 부담금을 면제 정책 등이 필요하며, 아울러 미실현이득에 대한 과세는 공평, 정확한 계측이 중요하며, 부과되는 금액의 적정성의 문제도 고려되어야 한다. 재건축을 하는 구분 소유자들은 소득이나 거주기간 등에 있어 매우 다양한 삶의 이력을 갖고 있을 것인데, 이러한 점들에 대한 고려 없이 개발이익이 크다는 이유로 미실현이익에 대하여 최대 50% 상당의 세율로 과세하는 것을 단지 입법형성권의 영역으로 이해하는 것이 적정한지 평가할 필요가 있다.
해당 법률의 위헌성을 심판하기 위하여 과잉금지의 원칙에 따라 판단하였는데, 재산권의 보장은 자유 실현의 물질적 바탕을 의미하고, 자유와 재산권은 상호 보완관계이자 불가분의 관계라는 점을 고려되어야 한다. 규제의 정도가 입법 목적의 취지를 넘어 기본권을 지나치게 제한하는 면이 없는지 검토되어야 한다. 또한, 수단의 적합성에 있어서도 입법자는 가급적이면 국민의 다른 기본권을 최소한으로 제약하는 방식을 택하여야 할 것이다. 최소한 1가구 1주택자이면서 장기보유 예정자에 대한 예외없는 일괄적 부과는 침해의 최소성 원칙에도 반한다고 판단된다. 법익의 균형성 측면에서도 세율이 최대 50% 수준으로 결정되었다는 점에서 법익의 균형성을 확보하였다고 평가하기 어렵다.

The ‘Reconstruction Excess Profit Recovery Act’, which was enacted in 2006, was enforced in 2018 after two suspensions, and controversy over the unconstitutionality of the law was raised, and constitutional petitions were also raised. Screened.
The Constitution stipulates the guarantee of property rights in Article 23 (1) and the public welfare in the exercise of property rights in Article 2 (Article 2). In addition, through Article 122, etc., it is confirmed that the restrictions and obligations as prescribed by law may be exceeded regarding the balanced use, development, and conservation of the national territory. However, these limitations and obligations should not be understood as acknowledging broad legislative right to legislators until they are related to the guarantee of property rights in Article 23 (1) of the Constitution, and limited to the part related to the exercise of property rights in Article 23 (2) of the Constitution. I think it is desirable to interpret.
In addition, the burden for the recovery of excess reconstruction profits is, firstly, the result of infringement of property rights in the absence of realization of the benefits, and even the exercise of property rights. The property rights are infringed in the sense that they are financial damages that are imposed even after they have already passed the judicial review and proved that they are suitable for public welfare.
From the point of view of the equality principle, the Constitutional Court"s own standard of deferred or deducted payments for one household and one house, or a policy to waive the levy on condition of residence for at least a certain period of long-term residence. In addition, fairness and accurate measurement are important for taxation on unrealized gains, and the appropriateness of the amount to be charged should be considered. The owners of the reconstruction division will have a very diverse history of life in terms of income or residence period, but it is only a legislative right to tax at unrealized profits at a tax rate of up to 50% for unrealized profits without considering these points. It is necessary to evaluate whether it is appropriate to understand the domain of.
In order to judge the unconstitutionality of the applicable law, it was judged according to the principle of excessive prohibition. It should be considered that the guarantee of property rights means the material basis of free realization, and freedom and property rights are mutually complementary and inseparable. The degree of regulation should be reviewed to see if there are any restrictions on the basic right beyond the purpose of legislative purposes. In addition, when it comes to suitability for Sudan, legislators should, as far as possible, choose to limit the basic rights of the people to the minimum. It is judged that the unreasonable collective imposition of at least one household and one homeowner who intends to have long-term possession is against the principle of minimum infringement. In terms of the balance of legal interests, it is difficult to evaluate that the balance of legal interests was secured in that the tax rate was determined to be up to 50%.

#재건축 #부담금 #재산권 #미실현이익 #개발이익 환수 제도 #Reconstruction #Dontributions #Property rights #Unrealized profits #Development profits return system

참고문헌 (25)

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성낙인 / 2015 / 헌법학 / 법문사

고주형 / 2019 / 부동산 가격 요인과 가격상승률 요인 비교 연구: 서울시 재건축 아파트를 중심으로 / 부동산학연구 25(2):7~22

길준규 / 2006 / 재건축 개발이익환수제도의 법적 문제 / 공법학연구 7(3):47~76

김성수 / 2006 / 재건축부담금에 대한 헌법적 검토 / 토지공법연구 31:29~58

김종보 / 2019 / 재건축⋅재개발과 형사처벌 －건설분야 부패방지제도의 일부로서－ / 서울대학교 법학 60(2):93~120

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헌법재판소 2019. 12. 27. 선고 2014헌바381 전원재판부 결정

가. 이 사건 환수조항 등은 주택가격을 안정시키고 사회적 형평을 기하기 위하여 주택재건축사업을 통하여 발생한 정상주택가격상승분을 초과하는 주택가액의 증가분 중 일부를 환수하도록 규정하고 있는바, 재건축조합의 비용과 노력이 투입된 개발비용 등을 모두 공제하여 산정하도록 규정한 재건축부담금 부과기준 산정방법, 재건축초과이익 중 조합원 1인당 3천만 원을 초과하
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헌법재판소 1999. 4. 29. 선고 94헌바37외66건(병합) 전원재판부

가.재산권은 개인이 각자의 인생관과 능력에 따라 자신의 생활을 형성하도록 물질적·경제적 조건을 보장해 주는 기능을 하는 것으로서, 재산권의 보장은 자유실현의 물질적 바탕을 의미하고, 특히 택지는 인간의 존엄과 가치를 가진 개인의 주거로서, 그의 행복을 추구할 권리와 쾌적한 주거생활을 할 권리를 실현하는 장소로 사용되는 것이라는 점을 고려할
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헌법재판소 1994. 7. 29. 선고 92헌바49,52 全員裁判部

가. 과세대상(課稅對象)인 자본이득(資本利得)의 범위를 실현된 소득(所得)에 국한할 것인가 혹은 미실현이득(未實現利得)을 포함시킬 것인가의 여부는, 과세목적(課稅目的)·과세소득(課稅所得)의 특성·과세기술상(課稅技術上)의 문제 등을 고려하여 판단할 입법정책(立法政策)의 문제일 뿐, 헌법상(憲法上)의 조세개념(租稅槪念)에 저촉되거나 그와
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헌법재판소 1998. 12. 24. 선고 89헌마214,90헌바16,97헌바78(병합) 전원재판부

가. 헌법상의 재산권은 토지소유자가 이용가능한 모든 용도로 토지를 자유로이 최대한 사용할 권리나 가장 경제적 또는 효율적으로 사용할 수 있는 권리를 보장하는 것을 의미하지는 않는다. 입법자는 중요한 공익상의 이유로 토지를 일정 용도로 사용하는 권리를 제한할 수 있다. 따라서 토지의 개발이나 건축은 합헌적 법률로 정한 재산권의 내용과 한계내에
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헌법재판소 2014. 1. 28. 선고 2011헌바363 전원재판부

가. 도시 및 주거환경정비법 제49조 제6항은 사업시행자가 임차인에 대하여 가지는 인도청구권을 규정한 것에 불과하여, 주택재건축사업의 경우에도 주택재개발사업 등처럼 공익사업법을 적용하여 수용방식으로 사업을 진행하도록 규정하지 아니한 것이 헌법에 위반된다고 주장하는 이 사건에 있어서 위 조항의 위헌 여부에 따라 당해 사건 재판의 주문이 달라지거나 재판의
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헌법재판소 1999. 4. 29. 선고 96헌바10·82(병합) 전원재판부

토지초과이득세의 과세대상이 되는 유휴토지등의 가액을 산정하는 토지초과이득세법 제8조 제4항 제1호 및 토지초과이득을 계산하는 같은 법 제11조 제1항은 헌법재판소 1994. 7. 29. 92헌바49등 위헌결정에 따라 위헌으로 지적된 부분을 시정하여 법에서 명문화한 것이고 그밖에 기본공제 제도를 만들고(법 제11조의2) 세율도 완화하였으며(법
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헌법재판소 1989. 12. 22. 선고 88헌가13 전원재판부〔합헌 · 위헌〕

1. 사유재산제도(私有財産制度)의 보장(保障)은 타인(他人)과 더불어 살아가야 하는 공동체생활(共同體生活)과의 조화(調和)와 균형(均衡)을 흐트려뜨리지 않는 범위(範圍) 내에서의 보장(保障)이다.
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헌법재판소 2008. 11. 13. 선고 2006헌바112,2007헌바71,88,94,2008헌바3,62,2008헌가12(병합) 전원재판부

가. 특정한 조세 법률조항이 혼인이나 가족생활을 근거로 부부 등 가족이 있는 자를 혼인하지 아니한 자 등에 비하여 차별 취급하는 것이라면 비례의 원칙에 의한 심사에 의하여 정당화되지 않는 한 헌법 제36조 제1항에 위반된다 할 것인데, 이 사건 세대별 합산규정은 생활실태에 부합하는 과세를 실현하고 조세회피를 방지하고
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헌법재판소 2012. 11. 29. 선고 2011헌바224 전원재판부

가. 주택재건축사업의 경우 사업시행자는 분양대상에서 제외된 조합원과의 사이에 청산에 관한 협의가 이루어지지 않을 경우 매도청구권을 행사할 수 있는데, 이 때 현금청산대상자에게는 개발이익이 포함된 시가에 따른 보상이 이루어지므로, 수용절차를 통해 개발이익이 제외된 보상을 받는 주택재개발사업의 경우에 비해 불합리한 차별이 있다고 볼 수 없고, 주택재개발사
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