「민간임대주택에 관한 특별법」상 기업형임대주택공급 촉진지구지정에 있어서몇 가지 문제점

김봉채

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자료유형: 학술저널

저자정보: 김봉채 (경기대학교)

저널정보: 한국집합건물법학회 집합건물법학 집합건물법학 제23권

발행연도: 2017.1

수록면: 71 - 103 (33page)

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2015. 1. 13. 박근혜 정부는 중산층 주거혁신을 위해 New Stay 정책을 발표하였고, 이를 구체화하기 위하여 종래의 「임대주택법」을 2015. 8. 28. 「민간임대주택에 관한 특별법」으로 전부개정하여 2015. 12. 29. 시행하였다. 민간임대주택에 대한 공급체계가 ‘규제’ 중심에서 ‘지원’ 중심으로 전환하여 중산층이 장기간 안정적으로 거주할 수 있는 민간임대주택 공급을 획기적으로 늘리기 위한 법적 토대를 마련하였다. 즉, 그동안 민간이 건설하는 임대주택에 대해서 적용되었던 6대 핵심규제 중에서 임대의무기간(4년 또는 8년) 및 임대료 상승률(연간 5%)을 제외한 초기임대료, 분양전환의무, 임차인 자격, 담보권 설정 제한 폐지 등 4대 주요 규제를 폐지하고, 기업형임대주택 공급촉진지구 신설하여 기업형임대사업자가 부지의 1/2이상에 8년 이상 임대주택을 건설하려는 경우, 지정권자가 기업형임대주택 공급촉진지구로 지정하여 사업절차를 대폭 간소화하고, 지방자치단체 조례에도 불구하고 용적률․ 건폐율을 국토계획법에 따른 법정 상한까지 허용할 수 있으며, 용도지역에도 불구하고 업무시설 등 복합개발을 허용할 수 있도록 규정하고 있다. 그러나 New Stay 정책에 대하여 위와 같은 파격적인 지원을 규정하고 있음에도 초기임대료, 분양전환의무, 임차인 자격, 담보권 설정 등을 폐지하여 기업형임대사업자에게 유리하게 규정하고 있으며, 실제 임대사업자가 지나치게 높은 임대료를 책정하고 임차인의 자격여부도 따지지 않는 등 공적지원과 공적책임이 균형을 잃은 것이고, 중산층을 위한 ‘주거’정책 아닌, 민간 임대사업자를 위한 산업정책이라는 비판이 제기되고 있으며, 촉진지구지정과 관련하여 민간임대주택법상 운용에 있어서 촉진지구 지정권자들이 입지기준 등의 행정규칙을 제정·고시하여 운영하는 등 법체계에 혼란을 초래함은 물론 New Stay에 적지 않은 장애를 가져오고 있고, 촉진지구 사업시행자의 범위와 관련하여 해석상 논란의 여지가 있으므로 이에 대한 정비가 필요하다.

Park, Geun-hye, announced the New Stay policy for the middle-class housing renovation on January 13, 2015, In order to specify this, the former 「RENTAL HOUSING ACT」 was revised to 「SPECIAL ACT ON PRIVATE RENTAL HOUSING」 on August 28, 2015, and it took effect on December 29, 2015. By shifting the supply system for private rental housing from "regulatory" to "support," we have laid a legal basis for increasing the supply of private rental housing that enables the middle class to stay in stable housing for a long period of time. In other words, there were six regulations on rental housing built by the private sector. Four of them were abolished such as initial rent, conversion duty, tenant qualification, set up a security right. If the commercial rental business operator wants to build commercial rental housing on more than one half of the site, COMMERCIAL RENTAL HOUSING SUPPLY PROMOTION DISTRICT can be specified. In COMMERCIAL RENTAL HOUSING SUPPLY PROMOTION DISTRICT, the business process is simplified. Notwithstanding the building-to-land ratios and the floor area ratios prescribed by municipal ordinances under National Land Planning and Utilization Act, they shall be relaxed to the upper limit thereof prescribed by said Article and the relevant statutes. However, the law is favorable to commercial rental business operators by abolishing initial rents, even though it has favorable regulations on the New Stay policy. This is a loss of balance between public support and public accountability, there is criticism that this is not a housing policy for the middle class but a policy for the private rental business. With respect to COMMERCIAL RENTAL HOUSING SUPPLY PROMOTION DISTRICT, When designation authority designates COMMERCIAL RENTAL HOUSING SUPPLY PROMOTION DISTRICT, by establishing and stating the location standard as an administrative rule, it causes confusion in the legal system as well as causing a considerable obstacle to the New Stay policy. The scope of the Project Implementers in relation to the promotion district is controversial in terms of interpretation and needs to be improved.

#private rental housing #Special Act on Private Rental Housing #commercial rental housing #Promotion Districts #Project Implementers

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